Por qué la subida de tipos que viene no se va a parecer a la de 2022. Un análisis de 17 años de datos del BCE, el Banco de España y el INE.
Variación entre junio de 2025 y junio de 2026. Fuentes: Banco de España/BOE e INE.
En los últimos doce meses ha pasado algo que no debería pasar. El IRS a 10 años subió casi medio punto. En ese mismo año, el tipo medio de las hipotecas fijas que se firmaron en España bajó.
Mientras, el euríbor ha pasado de su mínimo del 2,08 % en julio de 2025 al 2,95 % en agosto. Los tipos suben, y la hipoteca fija, por ahora, no se ha enterado. Para entender por qué eso es raro, y por qué importa, primero hay que ver cómo se pone precio a una hipoteca fija.
Con una hipoteca variable, el banco te cobra euríbor más un diferencial: si los tipos suben, tu cuota sube y el banco no corre riesgo. Con una fija, el banco se compromete a cobrarte lo mismo durante 20 o 30 años. Si los tipos del mercado suben, a él el dinero le cuesta más, pero tú le sigues pagando lo mismo.
Para protegerse, el banco contrata en el mercado un IRS (Interest Rate Swap, permuta de tipos de interés): un intercambio en el que paga un tipo fijo y recibe euríbor. Si los tipos suben, lo que recibe del swap sube con ellos y compensa lo que deja de ganar con tu cuota fija.
Si el IRS está en el 2,5 % y el banco quiere un punto de margen, la fija saldrá en torno al 3,5 %. Ese margen no es solo beneficio: incluye el riesgo de impago, los costes y el riesgo de que amortices antes de tiempo.
Un matiz: el banco no se cubre al plazo nominal de la hipoteca, sino a su vida real. Una hipoteca a 26 años devuelve capital cada mes, y muchos clientes amortizan antes o se cambian de banco: de media, el dinero vuelve en unos 10–11 años. Por eso el tramo relevante de la curva es el de 10–15 años, no el de 25 o 30. Aquí uso el IRS a 10 años, que además es el que mejor explica los datos. Con el de 15 o 20 las conclusiones no cambian.
Si cancelas una fija antes de tiempo y los tipos han bajado desde que la firmaste, el banco pierde: tenía un préstamo que le rendía más que el mercado. Por eso puede cobrarte una compensación por riesgo de tipo de interés.
La ley la limita: nunca puede superar la pérdida real del banco, y además tiene un tope del 2 % del capital en los diez primeros años y del 1,5 % después (Ley 5/2019, art. 23). Esa pérdida se calcula con el IRS que publica cada mes el Banco de España en el BOE. Consecuencia práctica: cuando los tipos suben, cancelar una fija no suele causar pérdida al banco, y la compensación tiende a cero.
Con esa lógica, la fija debería moverse al ritmo del IRS. Lo hace, pero a medias. Desde 2019, cada punto que se mueve el IRS a 10 años acaba llegando a la hipoteca fija en un 62 %, con unos seis meses de retraso. La relación es sólida: explica el 86 % de la variación interanual del tipo fijo.
Una parte del retraso es estadística: el INE registra la hipoteca cuando se inscribe, no cuando se oferta. La otra es comercial: los bancos tardan en actualizar su catálogo. Traducido: lo que hoy pasa en el mercado de swaps es lo que el cliente encontrará en la oficina dentro de dos trimestres.
Los bancos absorbieron la mitad de la subida. Pudieron hacerlo porque había colchón: la diferencia entre el tipo fijo medio y el IRS. Y ese colchón se ha ido vaciando año a año.
Esta diferencia no es el margen del banco en sentido estricto: su financiación no es solo el swap, y buena parte del negocio hipotecario se juega en lo que va alrededor, como la nómina, los seguros o las tarjetas. Precisamente por eso el dato es revelador. Con la fija al precio del IRS, lo que se gana en la hipoteca se gana en la vinculación.
La hipoteca fija ha pasado a ser un producto gancho.
En la subida anterior había 1,4 puntos de colchón con los que amortiguar. Hoy no hay ninguno.
Mi lectura es que la próxima subida del IRS va a llegar a la hipoteca fija más rápido y con más fuerza que la anterior. El 62 % histórico se midió en un periodo en el que los bancos tenían margen para absorber. Sin ese margen, lo lógico es que el traslado se acerque al 100 %.
Y ya hay una subida en camino. El IRS a 10 años ha pasado de 3,06 % en abril a 3,23 % en agosto; por la regla del retraso, esa subida todavía no está en los catálogos. Además, la curva de swaps de agosto descuenta un euríbor unos 0,40 puntos más alto dentro de un año. El mercado no espera que esto se dé la vuelta pronto.
El año de firma lo dice casi todo, porque España ha cambiado de modelo hipotecario en muy poco tiempo.
Hasta 2015, más del 90 % de las hipotecas nuevas eran variables, muchas con diferenciales que hoy parecen de otra época. Entre 2020 y 2022 la fija llegó a firmarse al 1,75 % de media (abril de 2022) y se llevó más del 70 % del mercado. En 2023 y 2024 se firmaron fijas en el pico, con un tipo medio de hasta el 3,67 % (marzo de 2024).
Esta foto tiene especial relevancia para tres grupos de hipotecas:
Muchas llevan diferenciales de otra época. Su problema no es la macro, es el diferencial: suba o baje el euríbor, pagan de más.
Se les acaba el tramo fijo y pasarán de un tipo en torno al 2,5 % a euríbor más diferencial. Tienen fecha de caducidad y la conocen.
Con tipos de hasta el 3,67 % de media. Hoy todavía pueden mejorar, pero cada subida del IRS les estrecha la ventana.
El peso de la fija en las hipotecas nuevas ha bajado del 65,8 % en enero al 61,7 % en junio. Es pronto para sacar conclusiones, y la frontera entre fija y mixta en las estadísticas no es nítida. Aun así, si la fija deja de ser un producto gancho que da poco margen, no sería raro ver a la banca empujar otra vez mixtas y variables.
Tres datos, todos públicos:
En nau! seguimos estos datos cada mes porque, para quien ya tiene hipoteca, lo que pasa hoy en los swaps es el precio de sus alternativas mañana.
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Fuentes y método. Euríbor 12 meses, media mensual (BCE). IRS a 1–30 años, tipos de referencia para la compensación por riesgo de tipo de interés (Banco de España, publicados en el BOE). Tipo medio y porcentaje de hipotecas sobre vivienda a tipo fijo (INE, Estadística de Hipotecas). Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23. El traslado se estima con una regresión de las variaciones interanuales del tipo fijo del INE sobre las del IRS a 10 años con seis meses de retraso (2019–2026, R² 0,86); con el IRS a 15 y a 20 años, R² 0,84 y 0,82. La diferencia entre el tipo fijo y el IRS no equivale al margen de las entidades. Cálculos propios.
