Subrogación o novación: diferencias y costes

La diferencia entre novación y subrogación es, probablemente, lo primero que necesitas entender antes de plantearte mejorar tu hipoteca. La novación modifica las condiciones con tu banco actual; la subrogación traslada el préstamo a otra entidad que te ofrece algo mejor. Ambas son legales, ambas tienen costes regulados y, según tu situación, una puede ser mucho más ventajosa que la otra.

La información sobre ellas suele llegar mezclada con jerga bancaria y cifras poco claras. La ley limita las comisiones que pueden cobrarte, el ahorro se calcula con números reales y el criterio que aplicamos en nau! es sencillo: moverse solo tiene sentido si lo que ahorras supera lo que cuesta el cambio. Sin letra pequeña escondida y sin inventar números.

¿Qué es la novación hipotecaria y cuándo tiene sentido?

La novación hipotecaria consiste en modificar una o varias condiciones de tu hipoteca sin salir de tu banco. Puedes cambiar el tipo de interés (de variable a fijo, o viceversa), ampliar o reducir el plazo, o eliminar productos combinados como seguros o tarjetas. Todo se formaliza en una nueva escritura ante notario sobre el mismo préstamo.

Su base legal está en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, complementada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). La LCCI limita las comisiones que tu banco puede cobrarte cuando modificas el tipo de interés de tu hipoteca, y el límite que te corresponde depende de la fecha de firma y del tipo de hipoteca. Pide siempre por escrito la comisión exacta que aplicaría a tu contrato.

¿Cuándo tiene sentido la novación? Cuando tu banco te ofrece condiciones realmente competitivas. A veces ocurre, especialmente si le comunicas que estás valorando llevarte la hipoteca a otra entidad. Pero la novación depende enteramente de la voluntad de tu banco: no está obligado a aceptar ningún cambio. Si la oferta que te hace no mejora lo suficiente, conviene comparar con otras vías. nau! analiza también la novación con tu banco y te ayuda a valorar si compensa.

En cuanto a los gastos, la notaría, el registro y la gestoría los paga el banco, y también el impuesto de AJD si amplías capital. A ti te pueden corresponder la comisión de novación que tengas pactada, que la ley limita, y la tasación si el banco la pide, aunque no suele ser habitual.

¿Qué es la subrogación de acreedor y qué la diferencia de la novación?

La subrogación de acreedor es el mecanismo por el que un nuevo banco asume tu hipoteca, normalmente ofreciéndote mejores condiciones. Tu banco actual queda fuera y el nuevo se convierte en tu acreedor. Es una de las dos formas de hacer el switching hipotecario (o portabilidad hipotecaria); la otra es cancelar tu hipoteca actual y firmar una nueva. nau! te muestra la vía más barata en tu caso.

La diferencia entre novación y subrogación se resume en una frase: en la novación negocias con quien ya tiene tu dinero; en la subrogación, introduces competencia real. Eso cambia la dinámica por completo. El nuevo banco tiene incentivos para ofrecerte algo mejor, porque quiere captar tu hipoteca. Tu banco actual, en cambio, ya la tiene.

La subrogación está regulada por la Ley 2/1994 y reforzada por la LCCI. Cuando el nuevo banco comunica su oferta a tu banco actual, este tiene 15 días naturales para intentar retenerte mejorando tus condiciones (art. 2 de la Ley 2/1994). Pero solo si tú aceptas y firmas esa mejora: la decisión final es siempre tuya.

Las comisiones que puede cobrarte tu banco actual por subrogarte también están limitadas por la LCCI. Pide la cifra exacta que corresponde a tu contrato. La notaría, el registro y la gestoría los paga el nuevo banco; la tasación, si la pide, corre de tu cuenta.

Novación frente a subrogación: un ejemplo con números

Supongamos una hipoteca con estas características:

• Capital pendiente: 150.000 €.
• Plazo restante: 22 años.
• Tipo actual: 3,50 % nominal.

Con un 3,50 % y 22 años de plazo, la cuota mensual aproximada es de 816 € (cálculo con fórmula de anualidad estándar).

Escenario A: novación. Tu banco te ofrece pasar a un tipo fijo del 2,80 %. La cuota bajaría a unos 762 € al mes.

Ahorro mensual: aproximadamente 54 €. Ahorro anual: unos 646 €.

Escenario B: subrogación. Otra entidad te ofrece un tipo fijo del 2,30 %. La cuota pasa a unos 725 € al mes.

Ahorro mensual frente a la situación actual: unos 91 €. Ahorro anual: unos 1.092 €. La diferencia con la novación es de unos 446 € más al año, simplemente por haber introducido competencia.

Para saber si compensa, a ese ahorro hay que restarle los costes de cada operación (comisiones, notaría, registro, tasación), que dependen de tu contrato y de cada oferta. Estos números son orientativos y ilustran algo importante: medio punto de diferencia en el tipo, mantenido durante 22 años, supone una diferencia acumulada relevante.

Nota: todos los cálculos usan la fórmula estándar de amortización francesa con cuota constante, sin incluir comisiones ni gastos. Los tipos citados son hipotéticos y no representan ofertas reales de ninguna entidad.

El proceso paso a paso: de la idea a la firma

Tanto la novación como la subrogación siguen un camino con pasos legales definidos. Conocerlos te quita incertidumbre.

Si optas por la novación:

• Contactas a tu banco y solicitas formalmente el cambio de condiciones.
• El banco evalúa tu perfil (ingresos, deuda, valor de la garantía) y decide si acepta.
• Si acepta, os ponéis de acuerdo en las nuevas condiciones y se firma ante notario.
• El notario inscribe la modificación en el Registro de la Propiedad.

Si optas por la subrogación:

• Solicitas ofertas a una o varias entidades. En nau! facilitamos esta comparación para que no tengas que ir banco por banco.
• La entidad interesada te entrega una oferta vinculante (la LCCI la denomina Ficha Europea de Información Normalizada, FEIN).
• Esa entidad comunica la oferta a tu banco actual, que tiene 15 días naturales para intentar retenerte mejorando tus condiciones (artículo 2 de la Ley 2/1994). Solo si tú aceptas y firmas esa mejora te quedas donde estás.
• Si no aceptas la mejora (o tu banco no la ofrece), se formaliza la subrogación ante notario.
• El nuevo banco paga al antiguo el capital pendiente y tú empiezas a pagar tu cuota a la nueva entidad.

Documentación habitual que te pedirán:

• Escritura de la hipoteca actual.
• Últimos recibos de la hipoteca.
• Vida laboral y últimas nóminas (o declaraciones de IRPF si eres autónomo).
• Escrituras de propiedad de la vivienda.
• Tasación actualizada de la vivienda (el nuevo banco suele encargarla).

Un detalle que conviene saber: durante todo el proceso, sigues pagando tu cuota al banco original. El cambio solo se hace efectivo el día de la firma ante notario.

¿Cuándo parar y consultar a un profesional?

Mejorar una hipoteca es un proceso regulado y seguro, pero hay momentos en los que conviene detenerse y buscar asesoramiento cualificado.

Para y consulta si:

• Tu banco te presenta una comisión superior al máximo legal que corresponde a tu contrato. Ocurre más de lo que debería. Si algo no cuadra, habla primero con tu banco. Si no te da la solución que esperas, siempre puedes reclamar ante el Banco de España.
• El día de la firma, el banco con el que firmas (el nuevo, en una subrogación, o el tuyo, en una novación) te pide contratar un producto que no aparecía en la FEIN ni en la oferta vinculante. No estás obligado: la LCCI prohíbe con carácter general la venta vinculada (art. 17). Tienes derecho a no firmar.
• La tasación de tu vivienda sale significativamente por debajo de lo que esperabas, y el nuevo banco reduce el importe que está dispuesto a subrogar. Esto puede obligarte a aportar dinero de tu bolsillo para cubrir la diferencia, o a revisar unas condiciones que ya no son tan atractivas.

Si algo no te cuadra, no firmes. La ley te protege: el artículo 14 de la LCCI establece que el prestatario debe recibir toda la documentación con al menos 10 días naturales de antelación a la firma, y el artículo 15 exige que comparezca ante el notario antes de la autorización de la escritura.

En nau!, antes de recomendar cualquier movimiento, revisamos la escritura actual para detectar precisamente estos puntos. Si vemos algo que no encaja, lo primero es pararse.

La diferencia entre novación y subrogación no es solo técnica: define quién tiene la sartén por el mango en la negociación. La novación te permite mejorar tus condiciones sin salir de tu banco; la subrogación introduce competencia y, con ella, más margen de mejora. nau! analiza ambas vías y te muestra la que más te conviene en tu caso. Pero no siempre compensa moverse, y saberlo a tiempo es tan valioso como conseguir un tipo más bajo.

Si quieres saber si tu hipoteca tiene recorrido de mejora, en nau! puedes comprobarlo en pocos minutos. Sin compromiso y sin promesas vacías: solo los números que necesitas para decidir.

Aviso legal: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Antes de tomar cualquier decisión sobre tu hipoteca, consulta con un profesional cualificado que analice tu situación particular. Las comisiones y condiciones pueden verse afectadas por modificaciones normativas; consulta siempre la legislación vigente y las fuentes oficiales: BOE, Ley 2/1994 y BOE, Ley 5/2019.