Comisión por amortización anticipada de la hipoteca: qué dice la ley y cuánto te puede costar

La comisión por amortización anticipada es el precio que el banco puede cobrarte si devuelves parte o toda tu hipoteca antes de tiempo. Suena injusto, pero tiene lógica desde el lado del banco: deja de cobrar los intereses que esperaba recibir. Lo que muchas personas no saben es que esa comisión tiene topes legales, y esos topes dependen de cuándo firmaste tu hipoteca y de si es a tipo fijo o variable. La diferencia entre un escenario y otro puede suponer varios miles de euros. Y no siempre te compensa pagar esa comisión, aunque tengas el dinero para hacerlo. Para decidir si amortizar antes de plazo tiene sentido en tu caso, lo que cuenta es el límite legal que te corresponde, las cifras reales y el ahorro que te queda después.

¿Qué es exactamente la comisión por amortización anticipada?

Cuando firmas una hipoteca, el banco calcula sus ingresos futuros basándose en los intereses que le pagarás a lo largo de todo el plazo. Si decides devolver el préstamo antes de ese plazo, ya sea una parte (amortización parcial) o el total (amortización total), el banco pierde parte de esos ingresos. La comisión por amortización anticipada es la compensación que la entidad puede exigirte por esa pérdida.

Esta comisión puede llamarse de varias formas en tu escritura: comisión por amortización anticipada, compensación por riesgo de tipo de interés o compensación por desistimiento. Aunque suenan diferente, todas se refieren al coste que asumes al devolver dinero antes de tiempo.

Hay dos modalidades:

• Amortización parcial: devuelves una cantidad extra, reduciendo el capital pendiente. Tu cuota baja o el plazo se acorta, según lo que elijas.
• Amortización total: liquidas toda la deuda de golpe. Esto ocurre, por ejemplo, cuando vendes la vivienda o cuando haces un switching hipotecario cancelando tu hipoteca y firmando una nueva en otra entidad.

En ambos casos, el banco puede aplicar una comisión, pero no cualquier porcentaje. La ley pone topes, y esos topes han cambiado significativamente con las distintas reformas legislativas. Conocer cuál se aplica a tu caso concreto es el primer paso antes de tomar cualquier decisión.

Un matiz importante: la comisión se calcula siempre sobre el capital que devuelves anticipadamente, no sobre el capital total de la hipoteca ni sobre lo que ya has pagado. Si amortizas 20.000 € de un préstamo de 150.000 €, el porcentaje se aplica solo a esos 20.000 €.

¿Qué límites marca la ley según la fecha de tu hipoteca?

La comisión por amortización anticipada está regulada en el artículo 23 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que entró en vigor el 16 de junio de 2019. Si firmaste antes de esa fecha, para amortizar o cancelar se aplica lo que diga tu escritura dentro de la normativa de entonces. Pero si pasas de variable a fijo mediante una novación o una subrogación, el límite del 0,05% se aplica sea cual sea la fecha de tu hipoteca. Lo primero es mirar la fecha de firma y la cláusula de amortización anticipada.

Para las hipotecas a las que se aplica la LCCI, estos son los límites máximos sobre el capital que devuelves:

Hipotecas a tipo variable. El banco puede pactar una de estas dos opciones, que son excluyentes entre sí: hasta el 0,15% durante los 5 primeros años, o hasta el 0,25% durante los 3 primeros años. En ambos casos la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. Pasado ese plazo, no pueden cobrarte comisión por amortizar.

Hipotecas a tipo fijo. Los topes son más altos: hasta el 2% durante los 10 primeros años (o desde que empieza a aplicarse el tipo fijo) y hasta el 1,5% a partir de entonces, también con el límite de la pérdida financiera del banco.

Si pasas de variable a fijo. Cuando una novación del tipo de interés o una subrogación te lleva a un tipo fijo, o a uno con un primer periodo fijo de al menos 3 años, en sustitución de uno variable, la comisión máxima es del 0,05% durante los 3 primeros años. Pasados esos 3 años, no pueden cobrarte nada, y si en la novación no se amortiza capital, tampoco hay comisión.

Una suspensión que ya terminó. El Real Decreto-ley 19/2022, modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, suspendió hasta el 31 de diciembre de 2024 el cobro de estas comisiones en las hipotecas a tipo variable y por pasar de variable a fijo. Ese plazo terminó el 31 de diciembre de 2024 y el texto consolidado del BOE no recoge ninguna prórroga posterior, así que hoy se aplican los límites anteriores. Si amortizaste o cambiaste de tipo entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024, no debieron cobrarte comisión.

En cualquier caso, la comisión que figure en tu escritura nunca puede superar el máximo legal. Si tu contrato dice 0,10% y la ley permite 0,25%, pagas el 0,10%.

¿Cómo se calcula la comisión con números reales?

La fórmula es sencilla: se aplica el porcentaje que corresponda sobre el capital que devuelves de forma anticipada, no sobre el total de la hipoteca. Pero conviene verlo con cifras. Los tres ejemplos usan importes hipotéticos y los límites máximos de la LCCI.

Ejemplo 1: amortización parcial en hipoteca variable

Capital pendiente: 140.000 €. Decides amortizar 30.000 € y llevas 3 años y medio con la hipoteca. Si tu banco pactó la opción del 0,15% durante 5 años, la comisión máxima es: 30.000 × 0,15% = 45 €. Si pactó la opción del 0,25% durante 3 años, esos 3 años ya han pasado y la comisión es 0 €.

Si tu escritura recoge un porcentaje inferior, pagas ese.

Ejemplo 2: amortización total en hipoteca fija (firmada en 2022)

Capital pendiente: 180.000 €. Llevas 3 años. Como es tipo fijo y estás dentro de los 10 primeros años, la comisión máxima es del 2%.

Comisión máxima: 180.000 × 2% = 3.600 €.

Esa cifra ya no es anecdótica. Para que llevarte la hipoteca a otra entidad compense, el ahorro en intereses durante la vida restante del préstamo tiene que superar con claridad esos 3.600 € más el resto de costes del cambio que te correspondan.

Ejemplo 3: de variable a fija por subrogación o novación

Capital pendiente: 150.000 €. Tu hipoteca variable tiene 2 años y pasas a un tipo fijo. La comisión máxima es del 0,05%: 150.000 × 0,05% = 75 €. Pasados los 3 primeros años, 0 €.

En hipotecas variables y en el paso de variable a fija, los topes son bajos y desaparecen con el tiempo, así que el miedo a la comisión no debería frenarte antes de hacer los números.

¿Cuándo merece la pena pagar la comisión por amortización anticipada?

No siempre conviene amortizar antes de tiempo, ni siquiera cuando la comisión es baja o nula. Hay situaciones donde claramente compensa y otras donde es mejor pensarlo dos veces.

Escenarios donde suele merecer la pena:

• Tienes una hipoteca variable y el Euríbor ha subido. Amortizar capital reduce la base sobre la que se calculan los intereses, y si tu cuota ha crecido mucho, una amortización parcial puede aliviarla de inmediato.
• Puedes pasar a un tipo fijo sensiblemente más bajo que el variable que estás pagando. La comisión es solo uno de los costes a considerar, pero si el diferencial de interés es amplio, el ahorro total compensa con creces.
• Estás en los primeros años de tu hipoteca, cuando la mayor parte de cada cuota se destina a intereses y no a reducir capital. Amortizar en esa fase tiene más impacto.

Escenarios donde conviene esperar o no hacerlo:

• Tu tipo fijo es competitivo y no hay alternativas mejores en el mercado. Pagar comisión para pasar a un tipo similar o peor no tiene sentido.
• Te quedarías sin colchón financiero. Usar todos tus ahorros para amortizar puede dejarte expuesto ante imprevistos; un criterio habitual es mantener cubiertos varios meses de gastos.
• Estás en los últimos años de la hipoteca. El ahorro en intereses es mínimo porque ya has pagado la mayor parte.

¿Qué pasa con la comisión si haces switching hipotecario?

El switching hipotecario, o portabilidad hipotecaria, se puede hacer de dos formas: por subrogación, trasladando tu préstamo al nuevo banco, o cancelando tu hipoteca actual y firmando una nueva. Cada vía tiene costes distintos, y nau! calcula cuál te sale más barata en tu caso. Además, nau! también analiza si te compensa mejorar la hipoteca con tu banco actual mediante una novación, y te muestra la opción que más te conviene.

Si te cambias por subrogación, el nuevo banco comunica su oferta a tu banco actual, que tiene 15 días naturales para intentar retenerte mejorando tus condiciones (Ley 2/1994, art. 2). Pero para eso necesita que tú aceptes y firmes esa mejora: la decisión final es siempre tuya. Si prefieres irte, te vas.

¿Y la comisión? Depende de la vía:

• Subrogación de variable a fijo (o a un tipo con primer periodo fijo de al menos 3 años): máximo 0,05% del capital durante los 3 primeros años y nada después.
• Subrogación sin pasar de variable a fijo: se aplican los límites generales de la sección anterior.
• Cancelación y nueva hipoteca: es una amortización total, así que se aplican los límites de la sección anterior. En una hipoteca fija firmada en 2020 con 200.000 € pendientes y menos de 10 años de vida, la comisión máxima sería de 200.000 × 2% = 4.000 €.

Pero no solo cuenta la comisión. En un switching los gastos se reparten así:

• Notaría, registro y gestoría: los paga el nuevo banco.
• Tasación: si la pide el banco, la paga el cliente.
• A tu cargo: la comisión de tu banco actual (de subrogación o de amortización anticipada, según la vía) y, si cancelas, los gastos de la cancelación registral.

La clave está en sumar todos los costes y compararlos con el ahorro total en intereses durante la vida restante del préstamo. Si el resultado neto es positivo y la diferencia es relevante, el switching tiene sentido. Si apenas empatáis, probablemente no compensa el esfuerzo.

Un último punto: los productos combinados (seguros, planes de pensiones) que algunos bancos piden a cambio de una bonificación son opcionales. Tú decides si te compensan, comparando lo que te bonifican con lo que cuestan.

¿Puedes reclamar si te han cobrado una comisión por encima del límite legal?

Sí. Puede ocurrir que se aplique la comisión que figura en la escritura sin comprobar si excede el tope legal vigente, o que se aplique el porcentaje de una franja temporal que ya ha pasado.

Si crees que te han cobrado una comisión por amortización anticipada superior a lo que permite la normativa, los pasos son estos:

• Revisa tu escritura. Busca la cláusula que habla de amortización anticipada. Comprueba el porcentaje pactado y contrástalo con los límites legales que corresponden a la fecha de firma de tu hipoteca.
• Presenta una reclamación al servicio de atención al cliente de tu entidad. Hazlo por escrito y guarda el justificante.
• Si la respuesta no te satisface, acude al Banco de España. Puedes presentar una reclamación ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España a través de su servicio de reclamaciones.
• Vía judicial. Si el importe lo justifica, puedes acudir a los tribunales.

Guarda siempre el justificante del cargo y la escritura original. Si te quedan dudas sobre el coste real de cada vía antes de decidir, puedes simularlo en nau!.

Aviso legal: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Las decisiones sobre tu hipoteca deben tomarse con la evaluación de un profesional cualificado que conozca tu situación particular. Los límites legales citados pueden verse afectados por modificaciones normativas posteriores a la fecha de publicación.