¿Cómo se calcula la revisión de tu hipoteca variable?

El cálculo de la revisión de tu hipoteca determina cuánto vas a pagar los próximos seis o doce meses, y sin embargo la mayoría de personas lo descubre cuando abre el sobre del banco. Entender cómo funciona te da algo valioso: la capacidad de anticiparte. Si tienes una hipoteca variable firmada entre 2019 y 2022, es probable que ya hayas vivido subidas fuertes y ahora te preguntes si la próxima revisión traerá alivio o más tensión. La cifra de esa carta sale de un cálculo con pocas piezas: el euríbor de un mes concreto, tu diferencial y lo que te queda por pagar. Si las conoces, puedes comprobar el resultado antes de darlo por bueno, y sabrás qué hacer si no cuadra.

¿Qué datos intervienen en el cálculo de la revisión?

Tu cuota nueva depende de tres elementos que se combinan de forma muy mecánica. No hay margen de interpretación por parte del banco, al menos en teoría.

1. El índice de referencia (casi siempre el euríbor). En España, la inmensa mayoría de hipotecas variables están referenciadas al euríbor a 12 meses, el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. El Banco de España publica su valor oficial mensual en el BOE, y ese dato público es el que se usa.

2. Tu diferencial. Es el porcentaje fijo que se suma al euríbor y que firmaste en la escritura. Si tu diferencial es del 0,99 %, tu tipo de interés será euríbor + 0,99 %. Este número no cambia con la revisión, salvo que hayas incumplido alguna condición de bonificación (como cancelar un seguro vinculado). Revisa tu escritura: ahí está el diferencial base y las condiciones de bonificación exactas.

3. El capital pendiente y el plazo restante. Con el tipo de interés ya definido (euríbor + diferencial), el banco recalcula la cuota mensual usando el sistema de amortización francesa, que es el estándar en España. En este sistema, cada cuota incluye una parte de intereses y otra de devolución del capital, y la proporción va cambiando con el tiempo. Al principio pagas más intereses; al final, más capital.

La fórmula concreta que aplica el banco es la de una anualidad:

• Cuota = Capital pendiente × (tipo mensual) / (1 − (1 + tipo mensual)^(−meses restantes))

Donde el "tipo mensual" es el tipo anual (euríbor + diferencial) dividido entre 12. No necesitas hacer el cálculo a mano: cualquier simulador de amortización con estos tres datos te dará la cifra exacta. Lo importante es saber que no hay ingredientes ocultos. Si tu resultado no coincide con lo que dice el banco, algo no cuadra y tienes derecho a reclamar.

¿Qué valor del euríbor se aplica y cuándo?

Aquí es donde mucha gente se confunde, porque el euríbor que ves en las noticias hoy no es necesariamente el que usará tu banco en tu próxima revisión.

La fecha de revisión está fijada en tu escritura. Suele coincidir con el aniversario de la firma (revisión anual) o con cada semestre desde la firma (revisión semestral). El euríbor que se aplica lo fija la cláusula de revisión de tu escritura. Lo más habitual es el último euríbor oficial publicado antes de la fecha de revisión, que en la práctica suele ser el del mes anterior o el de dos meses antes, por el desfase de publicación.

En algunas escrituras más antiguas se usa la media de los dos o tres meses anteriores, pero esto es menos frecuente.

¿Por qué importa tanto la periodicidad? Porque marca cuánto tiempo estarás atado a un euríbor determinado. Con revisión semestral, te adaptas más rápido a las bajadas, pero también a las subidas. Con revisión anual, tienes más estabilidad, para bien o para mal.

Un ejemplo práctico: el euríbor a 12 meses de diciembre de 2024 fue del 2,436 % (dato oficial del Banco de España). Si tu escritura toma el euríbor del mes anterior, tu revisión se produjo en enero de 2025 y tu diferencial es del 1 %, tu tipo de interés aplicable sería del 3,436 %. Para una hipoteca con 150.000 euros pendientes a 20 años, eso supone una cuota aproximada de 865 euros mensuales.

Compara eso con alguien que se revisó un año antes, cuando el euríbor estaba por encima del 3,6 %. La diferencia en cuota ronda los 90 euros al mes. Por eso el momento exacto de la revisión condiciona tanto tu economía doméstica, y por eso conviene vigilar la evolución del euríbor en los meses previos a tu fecha.

¿Qué papel juega el diferencial en todo esto?

El diferencial es ese número que firmaste y que muchas veces se negocia con prisas. Merece un análisis aparte porque, aunque no cambie en cada revisión, determina el suelo real de tu hipoteca.

Cuando el euríbor estaba en negativo (de 2016 a 2022), el diferencial era casi todo tu tipo de interés. Muchas hipotecas firmadas en ese periodo tienen diferenciales del 0,80 % al 1,20 %, que parecían irrelevantes cuando el euríbor estaba en −0,5 %. Pero cuando el euríbor sube al 2 % o al 3 %, ese diferencial marca la frontera entre una cuota asumible y una que aprieta.

Lo que más sorprende en una revisión

Cuando analizamos hipotecas en nau!, la causa que más se repite es una bonificación perdida. Es habitual que el banco ofrezca un diferencial más bajo a cambio de contratar productos adicionales: nómina domiciliada, seguros de hogar o de vida, plan de pensiones, tarjeta… Si en la revisión alguna de esas condiciones ya no se cumple, el banco aplica el diferencial sin bonificar, normalmente entre 0,5 y 1 punto más alto.

Con una hipoteca de 150.000 euros a 20 años y un tipo del 3,436 %, perder medio punto de bonificación supone unos 39 euros más al mes. Si se pierde un punto entero, unos 79 euros más al mes.

Antes de cada revisión, comprueba que sigues cumpliendo todas las condiciones de bonificación. Un descuido con la renovación de un seguro puede costarte varios cientos de euros al año.

¿Se puede mejorar el diferencial? Sí, aunque el banco no está obligado a aceptar. Puedes solicitarlo mediante una novación (modificar las condiciones con tu mismo banco) o mediante una subrogación (trasladar la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones, lo que se conoce como switching hipotecario). La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, regula este proceso. Los límites de las comisiones están en la Ley 5/2019 (LCCI).

El diferencial no es inmutable. Si firmaste con un diferencial alto porque era lo que había en ese momento, la situación competitiva del mercado hipotecario puede haber cambiado a tu favor.

¿Qué puedes hacer si la revisión no te conviene?

Cuando recibes la notificación de tu nueva cuota y el número te genera incomodidad, tienes varias vías. Ninguna requiere aceptar sin más.

Primero, verifica el cálculo. Consulta el euríbor oficial del mes que corresponde en la web del Banco de España, revisa tu diferencial en la escritura y usa un simulador de amortización. Si la cifra no coincide, presenta una reclamación formal al servicio de atención al cliente del banco. El banco tiene un mes para responder si eres consumidor. Si no responde o no estás de acuerdo, puedes reclamar ante el Banco de España.

Segundo, valora si una subrogación tiene sentido para ti. Mejorar la hipoteca con una subrogación puede tener costes, como la comisión por subrogación que puede cobrarte tu banco actual, que conviene comparar con lo que te ahorrarías. La Ley 5/2019 (LCCI) limita las comisiones por subrogación y establece plazos claros. Un asesor hipotecario independiente o un servicio como nau! puede hacer ese cálculo por ti y decirte si compensa o no, sin compromiso.

Tercero, considera cambiar de tipo de interés. Si estás cansado de la incertidumbre, puedes negociar el paso de variable a fijo (o mixto) mediante novación o subrogación. No siempre es la mejor opción financiera, pero el valor de dormir tranquilo también cuenta.

El cálculo de la revisión de tu hipoteca no tiene misterio: el euríbor que fije tu escritura, más tu diferencial, aplicado al capital pendiente y al plazo restante. Lo que sí tiene es consecuencias reales en tu día a día. Saber anticipar la cifra te permite prepararte y, si el resultado no te convence, actuar antes de que se convierta en un problema. Si quieres saber en menos de dos minutos si estás pagando más de lo necesario, entra en nau! y compruébalo con tus datos reales. Sin letra pequeña.

Aviso legal: este artículo tiene carácter informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de producto. Cualquier decisión sobre tu hipoteca debe valorarse con un profesional cualificado que analice tu situación concreta. Fuentes regulatorias citadas: Banco de España, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.